Luis Miguel, ¿ Cuanto vale mi Estación de Servicio en Cali? esa es la pregunta mas frecuente que me hacen los propietarios cuando desean colocar su estación de servicio en venta en Cali, el Valle o cualquier ciudad.

En mi experiencia con diferentes propietarios de estaciones de servicio, he encontrado innumerables formas de valoración de sus negocios. Algunos bastantes extraños y sin fundamento técnico. También los hay bien sustentados y bien realizados, pero no es lo general.

Se entiende que en la venta de una estación de servicio que es un negocio generalmente familiar, exista un gran componente emocional, pues ha sido el negocio con el que han crecido sus familias. Sin embargo, lo que debe buscarse si hay decisión real de vender es saberse asesorar y llegar a un precio comercial o justo, tanto para el que vende una estación de servicio (no vaya a subvalorar su negocio o tomar referencias o parámetros equivocados que la sobrevaloren y lo saque del mercado)  como para el que compra una estación de servicio, entendiendo que es una negocio que debe cumplir unos parámetros de rentabilidad o de acuerdo a los costos de oportunidad de los inversionistas.

Métodos para Valorar una Estación de Servicio en Cali

Generalmente, se usan los siguientes métodos de valoración:

• Comparativo de mercado: es el mas utilizado por los propietarios de las estaciones de servicio. Se enteran la venta de alguna estación de servicio y toman el precio de negociación (que nunca es real) asimilado a su estación como una referencia. Es una referencia, pero no es segura como tal, ya que ninguna estación de servicio es similar a otras en área, ventas, márgenes, ubicación, Instalaciones, sentido del tráfico o visibilidad de la misma. Una estación de servicio a la salida de la ciudad no vende igual que una a la entrada.
• Avalúo Inmobiliario: por medio de una avaluador registrado se analiza el valor físico del inmueble. Es decir, el valor físico de la estación es el valor del terreno o lote mas las construcciones y demás instalaciones necesarias para su adecuado funcionamiento.
• Avalúo por el método de Capitalización: Las Estaciones de Servicio están tipificadas como un caso de inmueble-negocio. Un inmueble-negocio es una modalidad de inversión inmobiliaria cuyo valor se determina, no por el valor del inmueble como tal (lote y construcciones), sino por el producido del negocio. En esta categoría de inmuebles-negocio, acompañan las estaciones de servicio también los hoteles, teatros, salas de cine, entre otros. Es decir, es una Valoración Financiera, y es el más usado por las Compañías Mayoristas como Terpel, Mobil y demás, para la negociación de los contratos y nuevas inversiones. Donde se toma en cuenta el valor del lote mas las rentas del negocio, según sea el caso.

Los anteriores métodos o formas de valoración son referencias para valorar una Estación de Servicio para la venta. Sin embargo, es preferible realizar una valoración desde el punto de vista financiero como el último método. Es el mas apropiado y seguro como valor de referencia teniendo en cuenta que es un negocio que genera ingresos.

Una Estación de Servicio en Venta como inmueble es el lote y unas pocas construcciones encima. Esto constituye el valor físico del inmueble. Pero la Estación de Servicio se hizo para atender clientela, carros que pasan y personas de alrededor que buscan sus servicios. Depende pues de la ubicación específica en las vías importantes, de la administración y de la clientela. Esto produce ventas y por tanto utilidades.

Conclusión: Como Valorar una Estación de Servicio en Cali

La Estación de Servicio en Venta como inmueble tiene un valor muy diferente a la estación de servicio como negocio.  El lote de al lado puede valer lo mismo y las construcciones simples evaluarse fácilmente, pero falta la componente del negocio: ventas, utilidades y clientela. Una estación de servicio se valora por el volumen de ventas de combustibles, sus márgenes y las utilidades de los demás servicios.

Pero cuando en la estación de servicio no importa su valor físico sino el producido del negocio, las ventas, márgenes y clientela, en ese momento la valoración se hace por las utilidades esperadas o proyectadas traídas a su valor presente. Esta es una valoración mas financiera o como los avaluadores llaman la técnica del método de Capitalización. Es decir, es un inmueble valorado por su renta, pero no la renta de alquiler, sino la renta de utilidades que produce.

Volviendo a la pregunta inicial: Luis Miguel, ¿Cuanto vale mi Estación de Servicio en Cali ? yo les respondo explicándoles lo que arriba mencionamos. Y como parte de nuestro soporte y asesoría para la venta de su estación de servicio procedemos con una valoración (puede ser gratis según condiciones de negociación) de su estación con la información que el mismo propietario nos suministre.

Por eso, cuando piense en la venta de su estación de servicio en Cali o cualquier ciudad, es primordial valorar su estación de servicio con un método apropiado buscando asesoría profesional y especializada en el sector.

Ahora habiendo leído lo anterior, pregunto: ¿Cuál es el valor de su estación de servicio?